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房地產高破產時代在即 開發商為什麼借錢不忌口

發佈時間:2009-04-21 22:38  Tag:借錢 借貸 融資   來源:借錢借貸網

經濟危機之下,資金短缺依舊是擺在開發商面前的最大難題。銀行的信貸之門依舊虛掩,其苛刻的條件,讓開發商的借貸更像是一場賭博。而民間借貸開始活躍,但其有限的資金量卻無法滿足開發商饑渴的血盆大口。記者通過走訪,試圖揭開這條洶湧的資金暗流。

某銀行信貸部主任透露,其所在銀行2009年貸款總額是150億,而地產企業可獲得授信不超過30億。春節之後,市場出現"小陽春",但眾多開發商依舊沒有擺脫資金短缺窘境,不惜冒險借貸。

經濟危機之下,資金短缺依舊是擺在開發商面前最大難題。銀行信貸之門依舊虛掩,其苛刻條件,讓開發商借貸更像是一場賭博。而民間借貸開始活躍,但其有限資金量卻無法滿足開發商饑渴血盆大口。記者通過走訪,試圖揭開這條洶湧資金暗流。

房地產高破產時代在即

從資金來源看,自2007年四季度以來,房地產開發投資中自籌資金所占比重逐漸上升,2008年1~10月提升至40%,與2007年同期32%相比提高了8個百分點。

德泰隆基房地產有限公司孫曉冬認為,國家對房地產行業高風險性早就心知肚明,提高開發商自籌比例,一方面控制房地產入行門檻,促進房地產企業做大做強;另一方面儘量減小房地產行業對金融機構依附,從而達到控制房地產風險。相關政策出臺已經表現出政府對房地產企業不信任,房地產高破產率時期已經到來。

負債率高達80%以上由2008年已發佈20餘家房地產上市公司年報來看,其中12家房企資產負債水準高於50%,保利地產、蘇州高新、ST萬傑等三家房企資產負債率則在70%警戒線之上。

目前地產公司基本都是負債大戶,根據統計,兩市105家上市地產公司平均資本負債率55.7%,最高者資產負債率高達89.1%,這就相當於100塊錢資產中有89塊錢是借來。對資產負債率,業界向來認為,地產股超過70%是非常危險境況。

難以應付債務

與地產公司負債合計相比,現金卻微乎其微,期末餘量最多萬科有170億元,而負債合計則高達661億元,僅占其25%。

上市公司況且如此,而更多排名靠後及中小型開發企業更是舉步維艱。關於流動負債、應付賬款、長短期借款……更是如坐針氈,火上澆油。

地產老闆很揪心

"保守地說,商業銀行1/3貸款集中在房地產行業。"一位房地產分析師表示。

2007年年末,貸款已不如從前容易。現在銀行每個季度都要審核一次放貸總額,對地產商開發貸款基本不批。銀行還分別在上下游兩個方面加強了對貸款風險控制。

招行住房和消費信貸部門人士告訴記者,去年下半年以來,在深圳房價泡沫顯現之下,深圳大部分銀行嚴格對借款人資產審查,不同程度提高按揭貸款門檻。

孫曉冬坦言說:"目前房地產老闆都在揪心,眼前就是比拼生命力時候,你防寒措施好,脂肪多,就能熬過冬天,你準備不足,認為年年暖冬,這次寒流你就活不了。有些凍死在三九,還有一些凍死在初春……"

融資,更像一場賭博

可轉換債券、銀行貸款、私人融資……不惜代價,採用多種手段,打破頭也要融資!但遭遇存貨跌價這一利潤最大殺手,合作價值也就等於合作貶值。瘋狂融資背後,暗藏幾多風險,誰能冷靜對待?

融資手段雖然多種多樣,但對於更多開發商來說,有些融資更像是一場賭博。

可轉換債券,冒險豪賭!

從今年1月15日,39元低價,到3月27日68元。綠城中國控股有限公司即將於2010年5月到期一批可轉換企業債券價格在短短一個多月時間內發生了劇烈波動。

天翻地覆走勢背後,是突然搶手綠城煥發生機,還是一場高風險高收益豪賭?一月份以前業內普遍加重了綠城中國破產預期,確實出現了對其可轉換債券拋售情況。

雖然由於可轉換企業債券票面利息很低,所以其市場價格也通常遠低於面值;但是異常低價卻反映出了投資者對該債券投資價值質疑。

天津嘉丞星光地產策略機構策劃總監韓亞丁表示,地產大趨勢滑落讓越來越多百姓處在觀望狀態,而對於投資客而言也是一樣,就像你無法預測未來一樣,到底投資地產是抄底行為還是建倉行為沒有人能給你滿意答復。投資有價證券也是存在著相應風險,綠城行為不過是企業融資手段而已。

還能指望銀行做些什麼?

銀行曾經是開發商最大依靠,現在卻無法成為他們救命稻草。

目前已披露年報46家房地產開發類房企存貨總量達到3041億元,較上年同期上升將近27%之多。
地產過熱膨脹從現實意義上說銀行起了推波助瀾作用,中國地產企業大多走是滾雪球路線。銀行能夠實現開發商寅吃卯糧資金戰略,地產商也主要靠著銀行資金去大肆揮霍。

天津嘉丞星光地產策略機構策劃總監韓亞丁說:"從2008年開始房子賣不動了,別說預售房就是現房銷售都很不容易了,地產商資金鏈大打折扣。一期一期貸款造成了債臺高築,而各家銀行自然對還款滯後甚至資不抵債地產商們喪失了信心,誰還敢再放貸給他們。還有不少開發商抱著魚死網破信念,錢是你銀行,不成抱著一塊兒死算了。"

私人融資,霧堿搌寣I

私人融資途徑是多種多樣,不少地產企業把短期借貸重點都放在了私人融資途徑上。
利率上問題是最為突出問題,稍有不慎就有可能陷入高利貸陷阱,而抵押物往往又向隔山買牛因為沒有權威評估往往飽受質疑。
前些天,一家開發商急需周轉將自己預售房作為抵押物,由於沒有經過評估就成交,結果折算利率在開盤時相當於正常利率12倍,開發商大呼上當,而一個願打一個願挨卻有苦難言。

私人融資利率比銀行利率一般高出許多,不論是個人還是企業,在這方面融資上應格外慎重。當然,這種民間信貸以目前這種形式存在不意味著它一切都已經合理。從誕生以來,私人融資就被各種聲音圍繞。
形成這種爭議主要原因是,因為私人融資借款方並不是正規金融機構,所以在整個操作流程中仍然存在一些問題,而這種情況出現影響了整個行業信譽度。

根據國家相關規定,經營性質貸款利率不得超過銀行同期同類貸款利率4倍。否則,就是高利貸款,屬於非法行為。
據瞭解,民間借貸房地產企業往往都是本土大型房地產企業,其良好口碑成為其民間融資最大資本。
募集數目雖然不大,但其所募集資金大都為良性資金,且還貸條件相對正規金融機構寬鬆很多,大多都已一年期、半年期短期借貸為主要形式,一般利息率達到15%~20%。憑藉其良好口碑和弘厚政府背景,加之高額利息,往往得到部分企業以及相關個人傾慕。

 

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